Destiné à valoriser le patrimoine français, le cadre fiscal applicable aux monuments historiques est particulièrement avantageux.

Le principe fiscal consiste à acquérir un bien de caractère (classé ou inscrit) nécessitant de lourds travaux, puis à imputer l'ensemble des dépenses de rénovation sur le revenu global de l'investisseur, sans aucun plafonnement, générant ainsi de fortes réductions d'impôt sur une courte période, ces dernières contribuant alors à financer une partie de l'investissement.


Le bien est ensuite en principe mis en location (sans aucune obligation), et de la même manière, le déficit éventuel est imputé sans limite sur le revenu global du propriétaire investisseur.

- Possibilité d’investir par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI) non soumise à l'impôt sur les sociétés
- Déficit foncier, y compris la part provenant des intérêts d’emprunt, est imputable, sans limitation de montant, sur le revenu global du contribuable.
- Les travaux de restauration, d’entretien ou de réparation peuvent être intégralement déduits des revenus de l’année de leur paiement
- Report des déficits fonciers non imputables pendant les dix années suivantes
- Un investissement idéal en vue de se constituer un patrimoine immobilier prestigieux (destiné à procurer un complément de revenus), transmissible à ses héritiers.
- Transmission du bien sans droit de succession sous certaines conditions.

Du fait de la déductibilité des travaux sans limite, l'investissement en Monument Historique concerne prioritairement les contribuables fortement fiscalisés (afin que l'imputation, pour être la plus efficace possible, se fasse dans les tranches d'imposition supérieures).
En pratique, et afin de maximiser son rendement, une telle opération se monte à crédit (In Fine de préférence – les intérêts étant totalement déductibles –, adossée à un contrat de capitalisation de type Assurance-vie); l'investisseur doit alors prévoir un nantissement d'au moins 30 à 40%du montant de l'investissement (foncier + travaux).
En outre, de part son objectif initial de valorisation du patrimoine, une opération en Monument Historique concerne en principe un investisseur ayant une sensibilité pour la "belle pierre", sensible au cachet du bien.
En termes d'objectifs, il s'agira principalement de se constituer un patrimoine de qualité, en partie financé par d'importantes économies d'impôt, qui sera, à échéance d'une quinzaine d'année (durée du financement), conservé dans le patrimoine ou bien vendu (tout en bénéficiant alors d'une exonération de plus value).

Peuvent bénéficier de ce régime fiscal les propriétaires d’immeubles : - soit classés monuments historiques ; - soit inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.

Remarque : Classement et inscription ne porte en fait qu’exceptionnellement sur la totalité du bien, le plus souvent, ces procédures ne touchent que certaines parties extérieures de l’édifice (la toiture, la façade…) et/ou certains éléments intérieurs tels les escaliers, la salle, la cheminée.

En cas de classement partiel, l’administration a précisé que si le classement ou l’inscription à l’inventaire supplémentaire n’est pas limité à des éléments isolés ou dissociables de l’ensemble immobilier, mais vise à la protection de l’ensemble architectural, il y a lieu de prendre en considération la totalité des charges sans distinguer suivant qu’elles concernent ou non les parties classées ou inscrites.

Les propriétaires d’immeubles classé ou inscrit monument historiques peuvent imputer les déficits fonciers dégagés sur cette propriété selon des règles variant avec la destination du bien. Plusieurs cas de figure peuvent ainsi se présenter :
a - Immeubles procurant des recettes et non occupé par son propriétaire :
Les règles applicables sont celles prévues pour la détermination des revenus fonciers. Le propriétaire peut donc imputer la totalité des charges foncières (frais de gestion, taxe foncière, prime d’assurance…) qu’il supporte sur le montant des loyers. Les travaux de restauration, d’entretien ou de réparation peuvent être intégralement déduits (sans plafonnement) des revenus de l’année de leur paiement.
b - Immeuble procurant des recettes imposables, occupé par son propriétaire : (immeuble loué partiellement ou ouvert au public avec droit d’entrée payante)
Les charges foncières se rapportant à la partie réservée au propriétaire sont imputables sur le revenu global, les autres charges sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier. En cas de déficit, celui-ci est imputable sans limitation sur le revenu global.

Cette exonération est subordonnée à la signature par les héritiers, donataires ou légataires d’une convention à durée indéterminée, conclue avec les ministres de la Culture et des Finances.
Cette convention prévoit la désignation du bien ou des parties de l’immeuble bénéficiant de la protection, elle doit énumérer les biens immeubles et meubles qui en constituent le complément pouvant prétendre à l’exonération et les engagements que les différents ayant droits doivent respecter :

- Maintien sur place des éléments figurant dans la convention.
- Modalités d’entretien du bien.
- Information au public et conditions d’accès des visiteurs.
* L’exonération est également applicable aux parts de SCI, à condition, notamment, que les héritiers ou légataires adhèrent au préalable à la convention conclue entre la société et les ministres de la culture et des finances et conservent leurs parts pendant 5 ans.