Est considéré comme loueur en meublé non professionnel, l’investisseur qui n’est pas inscrit au RCS, ou celui qui bien qu’y inscrit, retire moins de 23 000€ de recettes annuelles afférentes à cette activité et moins de 50% de son revenu global.
Le seuil de 23 000€ s’apprécie au vu du montant total des recettes de location meublée acquises par le foyer fiscal (total des loyers, taxes comprises).
Cette location peut concerner divers types de location : Chambre meublée ou une partie de la résidence principale d’un propriétaire Location saisonnière d’un appartement ou d’une villa classique Chambres d’hôtes ou gîtes ruraux (concernant les gîtes, ils ne doivent pas constituer l’habitation principale ou secondaire du locataire et doivent être classés « Gîtes de France »).
Logements situés dans les résidences de tourisme ou résidences avec services.
Les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC ; les charges occasionnées par cette activité peuvent être déductibles des revenus de même nature.

Les déficits non professionnels s’imputent exclusivement sur les revenus BIC non professionnels des 10 années suivantes (pendant lesquelles l’activité non professionnelle est exercée).

 

Si le contribuable devient ultérieurement loueur professionnel, les déficits accumulés pendant son activité de loueur en meublé non professionnel ne peuvent être déduits ni de son revenu global, ni des bénéfices industriels et commerciaux (instruction administrative du 28 juillet 2009, BOI 4 F-3-09 n°76 du 30 juillet 2009).

Dans certains cas l’exonération des revenus locatifs est possible :
Location d’une chambre d’hôte de manière habituelle d’une durée d’une journée, d’une semaine ou d’un mois dans la mesure où les recettes brutes annuelles (loyers et prestations annexes : petit-déjeuner, téléphone, etc…) ne dépassent pas 760€ TTC.
Location ou sous-location en meublé d’une partie de la résidence principale et dont les pièces louées constituent pour le locataire une partie de sa résidence principale. Les recettes locatives sont alors exonérées si les loyers annuels par m² habitable n’excèdent pas en 2009 171€ en Ile-de-France et 124€ dans les autres régions.
Location ou sous-location à des personnes bénéficiant du RMI, à des étudiants boursiers ou à des organismes sans but lucratif qui louent à ces personnes. Cette exonération s'applique pendant les trois premières années de location si les loyers n'excèdent pas un certain seuil.
La réduction d’impôt scellier peut s’appliquer pour les acquisitions de logements dans les résidences de services.

Bien que les logements en cause soient affectés à une activité commerciale, ils sont exemptés de TVA, et ce depuis la loi de finances rectificative pour 1990.

Ne sont pas concernés par ce principe les logements situés dans les résidences avec services ou les résidences de tourisme classés, en effet le contribuable sera assujetti à la TVA ayant grevé l’acquisition et, de ce fait, peut en demander le remboursement, ce qui diminue d’autant le prix d’achat.

ISF et droit de mutation à titre gratuit :
La location meublée non professionnelle ne bénéficie d’aucun avantage.

Régime de la plus-value des particuliers, c’est à dire qu’au bout de 15 ans de détention du bien, les plus-values sont exonérées (1/10e par an à partir de la 5e année).

Le loueur en meublé professionnel peut cumuler la réduction d’impôt scellier et l’amortissement de l’immeuble, mais, dans ce cas, seule la partie excédant 300000€ est amortissable.

Les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC, permettant des déductions plus larges que dans la catégorie des revenus fonciers. Amortissement des constructions et du mobilier.
Déduction des intérêts d'emprunts et de la totalité des charges (frais d'établissement, frais de gestion, réparations). Récupération de la TVA si la location est soumise à TVA.
Dans le cadre de la location meublée non professionnelle, la plus-value est imposable selon le régime des plus-values des particuliers, c'est-à-dire imposée selon les règles applicables à la vente d'un immeuble non meublé.
En cas d'assujettissement aux cotisations sociales, le cas échéant couverture sociale, retraite de commerçant, assurance décès invalidité, avantages fiscaux de la loi Madelin.
Possibilité d'exploiter à travers une société (SNC, EURL, SARL de famille...), la transmission du patrimoine en sera facilitée. Si recours à une société pour exercer l'activité de loueur en meublé, possibilité de procéder à un démembrement des parts sociales afin de réaliser une transmission à un moindre coût fiscal.