Il n’existe pas de définitions légale ou réglementaire de la location meublée.

D’après la jurisprudence, les meubles fournis par le bailleur doivent être en quantité et qualité suffisantes afin de garantir un minimum d’habitabilité.

Ce régime peut concerner différents types de logements :

Chambres meublées, Une partie de la résidence principale du bailleur, Les locations saisonnières, Les meublés de tourisme, Les chambres d’hôtes, Les gîtes ruraux Les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidences avec services.

Les personnes physiques ou société de personnes (SARL de famille, EURL) soumises à l’impôt sur le revenu sont des loueurs professionnels s’ils sont inscrits au RCS et s’ils réalisent plus de 23 000€ de recettes annuelles ET si cette activité représente plus de 50% de leur revenu global (Loi de finances 2009).

Ces 3 conditions sont cumulatives.

De plus, les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global dans le cadre de la location meublée professionnelle (sans limitation de durée), dans l’autres cas, ils ne sont imputables que sur les revenus de même nature, c'est-à-dire les bénéfices industriels et commerciaux non professionnels, des 10 années suivantes.

Si juridiquement la location meublée est une activité civile, elle revêt sur le plan fiscal un caractère commercial.

Les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC, ce qui permet des déductions plus importantes que dans la catégorie des revenus fonciers. Amortissement des constructions (20 à 30 ans) et du mobilier (5 à 7 ans).
Déduction des intérêts d’emprunts et de la totalité des charges si assujettissement au régime réel d’imposition (frais d’établissement, de gestion, de réparations).

Récupération de la TVA si la location est soumise à la TVA ; trois conditions : le logement doit être situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée, l’investisseur doit passer un bail commercial d’au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hôteliers (fourniture du linge de maison, petits déjeuners, accueil, gardiennage et entretien des parties privatives).

Pour le LMP, exonération des plus-values en cas de revente au-delà de 5 ans de détention du bien, si la moyenne des recettes brutes locatives HT des exercices clos, ramenés le cas échéant à douze mois, au cours des deux années civiles qui précédent l’exercice de la réalisation de la plus-value n’excèdent pas 90 000€.

Si < 126 000€, exonération partielle. Dans le cadre du LMNP, la plus-value est imposable selon le régime des plus values des particuliers, c'est-à-dire exonération totale au bout de 15 années de détention du bien (1/10e par an au bout de 5 ans).

Possibilité d’exploiter à travers une société de personnes (SNC, EURL, SARL de famille…), facilitant ainsi la transmission du patrimoine. Bénéficiant du même régime que pour la transmission d’entreprise, les héritiers d’un loueur meublé professionnel bénéficient d’allègement sur les droits de successions (différé de paiement pendant 5 ans, et fractionnement de celui-ci pendant 10 ans).